不動産投資について

不動産投資は不動産（マンション、アパートなど）を経営することで、その「賃料収入」により利益を得る投資です。建物の立地・構造などに影響を受けやすいものの、賃貸契約は複数年続くことが一般的で、家賃収入の取りこぼしが少ないため、リスクも比較的低いとされています。資産運用には株式投資や定期預金など様々な投資方法がありますが、不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」の投資方法と言われています。

安定した収入源

部屋を借りるときは通常は1年、2年といった年単位で借りることが多いので、長期的に収入が得られます。また、賃料は大きく下がることは少ないので、賃料収入は比較的安定した収入になることが多いです。安定した収入は、給与や年金の補てんに最適な効果があります。

年金効果

少子高齢化、年金支給額引き下げ、支給年齢の引き上げなど、将来の年金制度は不安だらけです。公的年金に頼らず、ゆとりのある老後を送るために「自分の保障は自分で作る」という発想で収益不動産経営を始めれば、安定した賃料収入が将来の不安を解消することに期待ができます。

実物資産の形成

株や債券など無形資産に対し、有形資産である不動産投資では資産が無くなるリスクがなく、実物資産が残るという安心感があります。

節税効果-1

収益不動産の経営では、建物の管理費、修繕積立金、ローン金利や固定資産税等の税金など様々な費用がかかります。しかし、これらの費用は経費として計上することができます。そして、建物の減価償却費を足した全ての経費を計上すると収支が計算上マイナスになるケースがあります。給与所得者の場合、確定申告することにより税金が還付されることがあります。

節税効果-2

相続や贈与が発生した場合にも節税の効果が見込めます。不動産が相続や贈与される際の土地の価額は、売買取引時価ではなく路線価、または固定資産税評価額を基に算出します。建物は固定資産税評価額に基づいて計算します。路線価も固定資産税評価額も売買取引時価よりも少ない額で評価されるので、一般的に現金よりも不動産で財産を保有した方が節税になると言われています。また、土地も建物も第三者に貸していれば自用のものよりも2～3割の評価減となります。

少ない自己資金で

不動産投資は他の金融商品と違いローンが活用できます。そのため小額の自己資金で始められ、月々のローン返済は家賃収入で返済することができます。

生命保険効果

不動産投資物件購入の際に、ローンを利用すると団体信用生命保険に加入することが一般的です。これにより、ローン返済中に死亡したり、高度障害などになった際には、ローンの残債は保険から支払われるので、ローン残債のなくなった収益物件が残されることになり、生命保険としての役割を果たすことができます。

空室リスク

賃貸経営では、相場からある程度正確な賃料収入を推定することができますが、入居者が退去し、次の契約者がなかなか決まらず空室が続いたり、契約者からの賃料滞納の発生も考慮しなくてはいけません。管理の状態や物件のエリア、築年数などによる物件選びが最大のリスク回避になります。また、空室の心配のない家賃保証システムもございます。

火災・地震などのリスク

各種保険の加入が必須です。必要経費として予算計上することが求められます。また、新耐震基準(昭和58年以降)の物件を選ぶことで地震保険に加入できます。

建物の老朽化

建物を常に最良の状態を維持する為に、修繕費や補修費が必要となる場合があります。老朽化が進み修繕・補修を怠ると空室が増え予定していた利回りの低下を招きますので、購入時に将来を見越した物件選びと老朽化対策の予算計上が必要です。

価格の変動リスク

不動産価格が下落した場合、売却の際に売却損が生じる可能性があります。その反面、不動産価格が上昇し売却益が生じた場合、譲渡所得に対する税金がかかることがあります。

金利の変動リスク

ローンを利用する場合、金利上昇による返済額の上昇のリスクがあります。返済期間を短く設定することや、繰上げ返済をすること、また、固定金利を利用することでリスクを軽減できます。

資金流動化リスク

不動産を売却し現金化する場合、すぐに買い手が見つからないことがあります。売却の時期はあらかじめ計画しておくことがリスク回避につながります。

空き地(遊休地)を活用したい方

空き地（遊休地）の活用には太陽光発電や駐車場・コインパーキング、収益マンション・アパートといった方法があります。事例がいくつかございますので、実際にご覧いだくことも可能です。

太陽光発電

一定の条件をクリアすることで遊休地を有効活用できる可能性があります。交通や生活の利便性に関係なく行えるため、今まで利用価値が見出せなかった遊休地から収益を得られるとして近年注目を集めています。

駐車場・コインパーキング

オフィス街や繁華街、駅周辺など、車の一時的な駐車需要が高いエリアでは有効な活用です。土地所有者が自ら行う「自己経営」とコインパーキングなどの設置・管理を任せる「運営委託」があります。投資額が比較的少なく、将来の用途変更の際にも対応しやすいです。

収益マンション・アパート

投資額が多く、新たに建物という資産を生み出します。一般的に新築時は利回りが低く、年月が経過していくと利回りが高くなっていきます。様々なメリット・デメリットがあります。（「不動産投資のメリット」参照）

持ち家を活用したい方

持ち家の活用には賃貸物件として貸したり、解体して他の利用価値を見出す等の方法があります。また、現在空き家が深刻な問題になりつつあります。当社では京都市都市計画局公認の京都市地域の空き家相談員が２名在籍しております。最善の方法をご提案しますので、お気軽にご相談ください。

賃貸物件として貸す

建物は空家の状態が長く続くとどんどん傷んでいきます。賃貸物件として人に貸すことで建物を長く有効的に使用できるかもしれません。居住用としてだけでなく、事業用としてなどで借りたい方を募集します。また、効果的なリフォームをし、物件の価値を高めるご提案などもさせていただきます。

空家を解体して更地にする

建物の老朽化が進み、放置しておくことの危険度が高いものについては解体をお勧めします。解体をすることで、土地の不動産価値を高めることもあります。しかし、税制の面では更地になった土地に対しての固定資産税が高くなり、結果として納税額が上がるケースが多いです。現在、市町村によってはこういった問題の解決につながる条例が制定されています。最新の情報を得ることが重要です。
また、更地となった土地をどうするかについてもお客様のニーズとその物件に合ったアイデアが必要です。

売却をしたい方

不動産会社と媒介契約を締結し、不動産会社が購入者を探し、見つかった購入者に土地を売却します。当社では不動産売却の査定を無料でさせていただきます。近隣の不動産取引事例や公示価格路線価などを基にその物件の特徴から多面的に判断し、不動産市場価格として最も適正と思われる金額を算出します。また、実際に現地を訪問させていただくことでより実際の不動産取引額に近い金額を算出することもできます。